Eigenleistung: So kann beim Hausbau gespart werden

Angesichts der steigenden Grundstückspreise und prekären Lage der Immobilienkreditvergabe, dürfte sich wohl jeder die Frage stellen, ob sich der Traum der eigenen vier Wände jemals verwirklichen lässt. Hierbei bietet sich angehenden Eigenheimbesitzern mit der Vereinbarung von Eigenleistungen eine preisbewusste Möglichkeit, ihren Wunsch vom Traumhaus dennoch zu erfüllen.

Veränderte Anforderungen an das Eigenheim erhöhen den Baupreis

Die Zeiten zur Verwirklichung des eigenen Haustraums schienen noch nie so günstig gewesen zu sein wie jetzt. Gerade die niedrigen Zinsen rücken das bauliche Vorhaben in nun erreichbare Ferne. Mit der steigenden Nachfrage nach Baukrediten (Bausparkassen im Test) steigen gleichzeitig auch die damit verbundenen Grundstückspreise. Da sich mit dem Auftauchen neuer Technologien auch das Verbraucherverhalten ändert, erhöht sich der jeweilige Baupreis um die Installation der angeforderten technischen Ausstattung. Somit kann das Ziel einer guten aber dennoch günstigen Bauweise kaum noch realisiert werden.

Preissteigerungen beim Neubau stehen an der Tagesordnung

Dem statistischen Bundesamt zufolge haben sich die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude im November 2015 gegenüber dem Vorjahr um 1,6 Prozent erhöht. Demgegenüber erhöhten sich die Preise für Roharbeiten um 1,1 Prozent, während die Kosten für Ausbauarbeiten um 2,1 Prozent gestiegen sind. Arbeiten, die den Kostensatz des Hausbaus ins Unermessliche steigen lassen sind unter anderem Gas-, Wasser- und Entwässerungsanlagen.

Günstiger bauen durch Eigenleistung

Die Kosten im Rahmen zu halten, ist der häufigste Beweggrund, warum sich angehende Eigenheimbesitzer zur Vereinbarung von Eigenleistungen entschließen. Angesichts der finanziellen Belastung, die mit dem Hausbau einhergeht, eigentlich keine schlechte Idee. Mit einer solchen Vereinbarung haben zukünftige Hausherren die Möglichkeit, ihr Eigenheim um einen fünfstelligen Betrag günstiger erwerben zu können. Was meist jedoch außer Acht gelassen wird ist, dass stundenlange Arbeit dahintersteckt, die für Familie und Erholung hätte verwendet werden können.

Rechenbeispiel für den Hausbau mit Eigenleistung

Der Verband privater Bauherren (VPB) reflektiert die damit verbundene Kosteneinsparung am Beispiel eines Reihenhauses mit 140 Quadratmetern. Wer sich für einen Hausbau in München interessiert, kann das Bauvorhaben im Wert von 254.000 Euro um 19.000 Euro reduzieren, wenn in Eigenleistung getreten wird. Hierzu zählt zum Beispiel das eigenständige Tapezieren, Streichen und die Bepflanzung des angrenzenden Gartens. Kosten lassen sich insbesondere bei arbeitsaufwändigen Tätigkeiten wie Wärmedämmung von Dächern, streichen, Boden verlegen und Türen setzen einsparen.

Eigenleistung hat Mehrarbeit zur Folge

Auf den ersten Blick sieht das damit erzielte Ersparnis enorm aus. Bei Durchführung einer entsprechenden Gegenrechnung stecken jedoch 476 Arbeitsstunden an Eigenleistung dahinter. Legt man diese Stundenzahl auf eine Arbeitswoche von 40 Stunden um, müssen Bauherren zusätzlich zu ihrer beruflichen Tätigkeit weitere drei Monate für die Fertigstellung des Eigenheims schuften.

Als Laie dauert die Fertigstellung länger

Ein weiterer Nachteil der Eigenleistung ist, dass man als Laie sehr viel länger für die Ausführung benötigt als ein versierter Handwerker. Wer eine bestimmte Tätigkeit mehrmals ausführt, dem geht sie sehr viel leichter von der Hand, als einer ungelernten Arbeitskraft. Eben der dadurch entstehende Frust verlängert die Dauer der Eigenleistung, sodass das realisierte Ersparnis womöglich geschmälert wird. Schließlich sind Bauherren für den Kauf von Werkzeug und Material verantwortlich und erhalten diese meist nicht zu günstigen Bedingungen und Rabatten wie Handwerker im Fachhandel.

Eigenleistung als Ersatz von Eigenkapital

Betrachtet man die Vereinbarung von Eigenleistung aus dem finanziellen Aspekt, zeigen sich die Banken äußerst kulant. In dem Zusammenhang akzeptieren sie die Eigenleistung als Ersatz von Eigenkapital bis zu einer Summe von 20.000 Euro oder fünf Prozent der Baukosten. Dafür müssen Bauherren der Bank gegenüber keine konkreten Nachweise oder detaillierte Prüfungen vorlegen. Wird hingegen die Anerkennung höherer Summen angefragt, müssen angehende Eigenheimbesitzer umfangreichere Bedingungen erfüllen wie zum Beispiel die Erbringung von Qualifikationsnachweisen der helfenden Hände oder die offizielle Bestätigung des baubegleitenden Architekten. Dabei wird in der Regel eine detaillierte Liste mit Stundennachweisen gefordert.

20 Prozent der Bausumme können als Ersparnis verbucht werden

Zudem setzen die Kreditgeber (Kredite im Test) einen fiktiven Kapitaldienst auf die Eigenleistungen an, der bis zu sechs Prozent der Kreditsumme ausmacht. Der fiktive Kapitaldienst stellt eine Art Sicherheitszuschlag dar, sofern die Eigenleistung doch nicht geleistet wird. Dadurch entsteht ein Nachfinanzierungsbedarf (Baufinanzierung im Test), den der Bauherr auf lange Sicht gesehen auch tragen muss . Können Bauherren jegliche Bonitäts- und Informationserfordernisse der Bank erfüllen, realisieren sie im Idealfall ein Ersparnis von bis zu 50.000 Euro, was ungefähr 20 Prozent der Bausumme ausmacht.

Beispiel zur Berechnung des Finanzierungsbedarfs mit Eigenleistung

Für die Fertigstellung ihres Eigenheims fallen Baukosten in Höhe von 200.000 Euro an, wobei die Bauherren über eine Eigenkapitalhöhe von 10.000 Euro verfügen. Somit liegt der Finanzierungsbedarf bei 190.000 Euro, während die Beleihungsgrenze 95 Prozent beträgt. Darüber hinaus ist der Solltzinssatz für die Dauer von 15 Jahren auf 1,90 Prozent festgelegt, wobei die Tilgung bei zwei Prozent liegt. Summa summarum macht dies eine Zinsbelastung von 43.300 Euro aus. Rechnet man zusätzlich zum vorhandenen Eigenkapital eine Eigenleistung von 10.000 Euro ein, wird letztlich benötigte Finanzierungsbedarf auf 180.000 Euro geschmälert. Dadurch sinkt der Beleihungsauslauf auf 90 Prozent und der Sollzins auf 1,7 Prozent. Somit geht die jeweilige Zinsbelastung um 6.800 Euro zurück und beträgt am Ende lediglich 38.500 Euro.

Gewährleistungsansprüche sind unwirksam

Abgesehen von dem hohen finanziellen und arbeitstechnischem Aufwand birgt die Vereinbarung von Eigenleistung einen weiteren Nachteil. Im Schadensfall können keinerlei Gewährleistungsansprüche wirksam gemacht werden. Selbst wenn diese von Profis ausgeführt wurden. Arbeiten, die in keinster Weise in Eigenregie erfolgen sollten, sind Arbeiten an Strom (Stromanbieter im Test) und Wasser und statikrelevante Tätigkeiten. Ohne fachmännische Kenntnis sollten sie keine Arbeiten ausführen, da sonst Schäden angerichtet werden, die die geplante Einsparung schmälern.

Fazit

Bauherren, die keine Scheu vor der Mehrarbeit zur Fertigstellung des Eigenheims und den Bankanforderungen haben, können mit der Eigenleistung nicht nur Baukosten schmälern. Vielmehr ermöglicht die Eigenleistung auch eine Verbesserung der Kreditbedingungen . Dies wirkt sich insbesondere auf die Beleihungswerte aus, die zu einem besseren Zinssatz führen.