Feuchte Wände: Wie geht man am besten bei Schimmel vor?

Kaum ist es draußen kälter, neigt man häufig zur Überhitzung der eigenen vier Wände und öffnet nur ungern das Fenster. Häufig wird nicht bedacht, welche Folgen dieses Verhalten hat – bis plötzlich schwarze Flecken die Wände übersäen und der Fall eindeutig ist: Schimmel. Hierbei wird sich oftmals gefragt, wer denn nun die Schuld an der Entstehung des Pilz trägt und welche Maßnahmen in einem solchen Streifall eingeleitet werden können.

Winterzeit ist Schimmelzeit

Sobald die Außentemperaturen winterliche Ausmaße annehmen, kondensiert Luftfeuchtigkeit an schlecht isolierten Wänden. Dadurch bietet sich gerade der Entwicklung von Schimmelpilz ein idealer Nährboden. Die Verbreitung des gesundheitsschädlichen Erregers ist dann noch kaum aufzuhalten, wenn der Mieter für eine spärlich warme Raumtemperatur sorgt. Somit kann sich der Schimmelpilz ohne Probleme ausbreiten und behelligt die Bewohner nicht nur mit dunklen Flecken an den Wänden, sondern auch einem erhöhten Krankheitsrisiko.

Schuldfrage bringt Mangel ins Rollen

Sind die eigenen vier Wände von Schimmel befallen, wird dieser Sachverhalt als eindeutiger Mietmangel deklariert. Jedoch stellt sich mit dem Auftreten von Schimmel häufig die Frage, wer denn nun die Schuld trägt, ob Vermieter oder wir als Mieter. Tritt ein derartiger Fall ein ist die Schuldfrage für den Vermieter recht schnell geklärt. Denn er vermutet hinter der Entstehung des Schimmelbefalls, ein unzureichendes Lüften der Wohnung seitens des Mieters. Im Gegensatz dazu baut der Mieter seine Argumentation darauf auf, dass die Bausubstanz schlecht ist und eine mangelnde Wärmedämmung vorhanden ist. Gemäß Mietrecht, hängt die Verantwortlichkeit der Kostendeckung von der Ursache ab.

Miete kürzen geht nicht so einfach

Ist die Wohnung von Schimmel befallen, schrecken Mieter häufig nicht vor der Durchsetzung ihrer eigenen Rechte zurück. In dem Zusammenhang kürzen sie einfach die Miete. Einem Urteil des Bundesgerichtshofs zufolge, ist diese Herangehensweise mit Vorsicht zu genießen. In dem Fall entschieden die Richter, dass der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen kann. Die Kündigung kann er aussprechen, sobald die Verantwortlichkeit des Schimmels dem Mieter zugeschrieben werden kann und dieser die Miete dennoch kürzt.

Schriftliche Benachrichtigung des Vermieters zur Eröffnung der Beweisaufnahme

Bemerkt man erste Erscheinungen von Schimmel, sollte der Vermieter umgehend informiert und um Beseitigung gebeten werden. Wird der Mieter nicht über den Sachverhalt in Kenntnis gesetzt, können auch keinerlei Mietminderungen in die Wege geleitet werden. Um die tatsächliche Mitteilung des Vermieters bezeugen zu können, sollte dem Vermieter ein Brief per Einschreiben und Rückschein zugehen. Kommt der Vermieter seiner Nachbesserungspflicht nicht nach, können Mieter zur Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens schreiten. Hierzu stehen ihnen drei Optionen zur Auswahl:

Privatgutachten: hierbei wird ein Gutachter privat beauftragt. Jedoch hat die Einschaltung eines Privatgutachters keinen Wert vor Gericht.
Beweissicherungsverfahren: der Mieter beantragt vor Gericht die offizielle Feststellung des Mangels. Diese Option ist sehr zu empfehlen, da die Rechtsschutzversicherung (Rechtsschutzversicherung im Test) die anfallenden Kosten für das Gutachten übernimmt.
Klage gegen den Vermieter auf Instandsetzung: in dem Fall einigen sich Vermieter und Mieter auf einen Gutachter. Wird diese Einigung auch schriftlich festgehalten, kann das Dokument auch vor Gericht zum Einsatz kommen. Jedoch kann keine Kostenübernahme seitens der Rechtsschutzversicherung erwartet werden.

Gericht mutmaßt Fehlverhalten des Mieters

Wird ein solcher Sachverhalt vor Gericht ausgetragen,gehen Gerichte häufig von einer Kombination aus Baumangel und Fehlverhalten des Mieters aus. Jedoch kann der Vermieter schon dafür zur Rechenschaft gezogen werden, wenn er einen Austausch der Fenster veranlasst hat und das Aufklären über ein verstärktes Lüften der Wohnung ausblieb. Geht es um die Beweislast, müsste der Mieter seine Unschuld mit der Vorlage einiger Beweismittel bezeugen. Somit ist er in der Beweispflicht, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat.

Mietminderung bei Gesundheitsgefährdung

Wird das Leben in der Wohnung durch den Schimmel beeinträchtigt, können Mieter eine Mietminderung zwischen fünf und 20 Prozent veranlassen. Jedoch ist die Minderung nur bei gesundheitlicher Beeinträchtigung zulässig. Wann dieser eingetreten ist, hängt vom Einzelfall und dem in Auftrag gegebenen Gutachten ab. Stellt sich heraus, dass der Mieter Schuld an dem Schimmelbefall ist, muss die geminderte Mietzahlung nachgezahlt werden. Vor diesem Hintergrund empfehlen Experten im Vorfeld die Beratung beim Mietverein. Hingegen kann die fristlose Kündigung nur bei erwiesener Gesundheitsgefährdung ausgesprochen werden. Die Gefährdung wird mithilfe einer Sporenmessung in der Luft ermittelt.

Versicherungsschutz bei Schimmelbefall

Die Entstehung von Schimmel ist auf einer Vielzahl von Gründen zurückzuführen. Unabhängig davon, wie der Schimmel entstanden ist, haben sie alle etwas gemeinsam: kondensiertes Wasser. Ist die Schimmelbildung auf einen Rohrbruch zurückzuführen, können Leistungen aus der Leitungswasserversicherung in Anspruch genommen werden. Diese ist in der Regel Bestandteil der Gebäudeversicherung (Gebäudeversicherung im Test) und übernimmt die Kosten für die Schadensbeseitigung. Neben den Kosten für die Beseitigung des Rohrbruchs, erstattet die Leitungswasserversicherung auch sämtliche Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Trocknung des Mauerwerks und eventuellen Folgeschäden stehen.

Von außen eintretendes Wasser ist im Elementarschutz enthalten

Tritt das Wasser von außen ins Haus, beispielsweise durch Überschwemmungen, Rückstau oder Starkregen wird die Elementarschadendeckung der Gebäudeversicherung aktiv. Jedoch beschränkt sich der Versicherungsschutz nur auf Schäden durch Rückstau und Überschwemmungen. Anders sieht es aus, wenn sich Schäden durch Starkregen ereignen. Somit können Leistungen des Elementarschutzes nur dann erwirkt werden, wenn das Wasser nicht auf dem Grundstück abfließen bzw. versickern kann.

Trocknungskosten sind nicht immer im Versicherungsschutz enthalten

Vermieter bzw. Gebäudeeigentümer, die ihre Immobilie gegen Starkregen schützen möchten, sollten darauf achten, dass ein spezieller Starkregenschutz im Versicherungsvertrag enthalten ist. Jedoch ist hier Vorsicht geboten. Häufig beschränkt sich der vorhandene Versicherungsschutz nur auf Schäden an Bodenbelägen und Tapeten, sodass die anfallenden Trocknungskosten aus eigener Tasche bezahlt werden müssen. Eben diese Trocknungskosten sind erforderlich, damit der Entstehung von Schimmel ein Riegel vorgeschoben werden kann. Jedoch gibt es mittlereweile Versicherer auf dem Markt, die den Starkregenschutz in keinerlei Hinsicht beschränken. Damit werden nicht nur Schäden an Bodenbelägen und Tapeten, Böden und Wänden erstattet, sondern auch die anfallenden Trocknungskosten erstattet.

Haftpflicht wird nur bedingt aktiv

Hat sich Schimmel in der Wohnung ausgebreitet, vermuten Mieter oft, dass ihre Haftpflichtversicherung (Haftpflichtversicherung im Test) eventuelle Schadensersatzforderungen abfedern kann. Jedoch sollten sich Versicherungsnehmer von dem Gedanken verabschieden. Hat sich Schimmel in der Wohnung gebildet,so werden die entstehenden Kosten nicht von der Haftpflichtversicherung getragen. Bis 2008 wurden auch Allmählichkeitdschäden vom Versicherungsschutz der Haftpflichtversicherung ausgeschlossen. Unter Allmählichkeitsschäden werden jene Schäden zusammengefasst, die nicht durch ein einzelnes Ereignis oder Fehlverhalten entstehen, sondern der allmählichen Falschnutzung zuzuschreiben sind. Dazu gehören auch unzureichendes Heizen und Lüften. Somit kann sich der Versicherer nicht so leicht von der Leistungspflicht freisprechen. In den meisten Fällen bleiben Versicherungsnehmer dennoch auf den Kosten für die Schimmelentfernung und Trockenlegung sitzen. Ein anderes Szenario offenbart sich, wenn der Mieter ein richtiges Heiz- und Lüftungsverhalten nachweisen kann und kein Verschulden seitens des Mieters besteht. Hierbei wird zwar nicht die Privathaftpflicht des Mieters aktiv, dafür aber die des Vermieters.

Tipps gegen Schimmel

Damit man erst gar nicht Opfer eines Schimmelbefalls wird ist es sinnvoll, einige Tipps zu beherzigen:

Lüften: um sich optimal gegen Schimmel zu wappnen, sollte regelmäßig gelüftet werden, bestenfalls drei bis viermal Tag für etwa fünf bis zehn Minuten.
Messen: die vorhandene Zimmerfeuchtigkeit lässt sich am besten mit einem Hygrometer messen. Diese gibt es bereits zwischen 10 und 20 Euro im Baumarkt.
Bekämpfen: natürlich können die Schimmelpilze in Eigenregie bekämpft werden. Schimmelentferner bieten zuverlässige Abhilfe genauso wie Brennspiritus.
Informieren: der Vermieter sollte schriftlich über den Schimmelbefall informiert werden. Am besten fügt man noch folgenden Satz bei:”bis zur Beseitigung der Mängel zahle ich die Miete unter Vorbehalt.”

Fazit

Wird Schimmel in der Wohnung bemerkt sollten Mieter ihren Vermieter über den Tatbestand in Kenntnis setzen. Zur späteren Beweisaufname empfiehlt sich das Aufsetzen eines Schreibens, das per Einschreiben mit Rückschein verschickt wird. Möchten Vermieter den Sachverhalt umfassen abgesichert wissen sollten sie darauf achten, dass der Elementarschutz sowie Starkregenschutz in ihrer Police enthalten ist.