Ferienhaus im Ausland kaufen – worauf sollte man achten

Attraktion Ausland

Noch nie war es so attraktiv ins Ausland umzuziehen wie jetzt. Jährlich verlassen bis zu 140.000 Deutsche ihre Heimat, um sich im Ausland ein neues Leben aufzubauen, Tendenz steigend. Einem Bericht der OECD zufolge, leben mehr als drei Millionen Deutsche in einem anderen OECD-Land. Dabei werden nur zwölf der 20 OECD-Länder von 90 Prozent der deutschen Auswanderer anvisiert. Allen voran die USA, die derzeit Heimat von 1,1 Millionen deutschen Emigranten sind. Es folgen Großbritannien und die Schweiz, die jeweils 270.000 Deutsche beheimaten. Auch sehr hoch in der Beliebtheitsskala der Deutschen angesiedelt, sind Länder wie Frankreich, Spanien und Italien. Jedes Land zählt etwa 200.000 eingewanderte Deutsche. Als Gründe für einen länderübergreifenden Wegzug werden vor allem in besseren Karrierechancen oder familiären Angelegenheiten genannt.

Statt Übersiedlung wird ein Ferienhaus gekauft

Zahlreiche Deutsche wollen Auswandern, tun dies aber nicht. Viel zu groß ist die Angst, nicht zu wissen was die Zukunft bringt. Nur ungern möchte man Familie und Freunde zurücklassen und allein den Neustart in einem Land wagen, das man bis dahin vielleicht nur als Tourist kennengelernt hat. Viele entscheiden sich deshalb für den Kauf einer Immobilie im geliebten Ferienort. Während ein Teil den Kauf einer Auslandsimmobilie mit der Erfüllung eines eigenen Feriendomizils verbindet, betrachten andere den Kauf als gute Geldanlage. Mit der gegenwärtigen Niedrigzinspolitik haben sich neue Möglichkeiten der Geldanlage eröffnet, sodass sich ein Großteil der Anleger die Niedrigzinsen zunutze macht, um an günstige Kredite zu kommen, die zum Kauf einer Immobilie im Ausland genutzt werden.

Herausforderungen beim Kauf einer Immobilie im Ausland

Beim Kauf einer Auslandsimmobilie müssen jedoch je nach Land einige Aspekte unbedingt beachten werden:

Besichtigung vor Ort

Die wohl wichtigste Regel, die mit dem Immobilienkauf im Ausland eingehalten werden sollte, ist die Immobilienbesichtigung vor Ort. Sich dabei auf veröffentlichte Fotos und Exposés zu verlassen, ist sehr riskant. Im schlimmsten Fall existiert die angepriesene Immobilie nicht und man ist auf Trickbetrüger hereingefallen.

Haus frei von jeder Schuld

Ein weiteres wichtiges Kriterium ist die Prüfung der Eigentumsverhältnisse: ob die Immobilie tatsächlich frei von jeder Hypothekenschuld ist. Im schlimmsten Fall haften die Käufer für jede noch bestehende Verbindlichkeit.
Soll die Immobilie nicht nur selbstgenutzt, sondern auch zur Vermietung an Urlauber verwendet werden, ist es ratsam, sich über den öffentlichen Immobilienmarkt zu informieren.

Verwaltung vor Ort führt zu geringen Renditen

Wird die gekaufte Immobilie in erster Linie zur Geldanlage genutzt, ist zu bedenken, dass sowohl Organisation wie auch Vermarktung, Reinigung und Verwaltung vor Ort sehr aufwendig und kostenintensiv sind. Dies führt möglicherweise zu einer Verringerung der Erträge aus Vermietung.

Darüber hinaus gibt es von Land zu Land Unterschiede, die unbedingt zu beachten sind: 

Gleiche Landessprache bedeutet nicht dieselben rechtlichen Regelungen

Auch wenn Deutschland und Österreich dieselbe Sprache sprechen, unterscheidet sich ihr Rechtssystem deutlich voneinander. In Österreich erlässt jede Region eigene rechtlichen Vorschriften zum Immobilienkauf. Je beliebter eine Region ist, umso schwieriger ist es, dort Eigentum zu erwerben.
Jedem Käufer ist zu empfehlen, sich über die örtlichen Voraussetzungen bezüglich des Immobilienkaufs zu informieren. Vor Erwerb einer Auslandsimmobilie sollte man sich darüber klar werden, zu welchem Zweck die Immobilie gekauft werden soll: ob als Erstwohnsitz, Zweitwohnsitz oder doch als Ferienhaus.

Beliebteste Standorte für Ferienhäuser

Kaufvertragsabschluss bedarf Schriftform

Grundsätzlich ist der Abschluss eines Kaufvertrages an die Schriftform gebunden. Ist eine notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags nicht erforderlich, so muss zumindest die Echtheit der Unterschriften von Verkäufer und Käufer überprüft werden. Ferner ist die Eintragung ins Grundbuch auch ein wichtiger Punkt, der beim Immobilienkauf in Österreich beachtet werden sollte. Denn mit der Grundbucheintragung werden Käufer vor dem gutgläubigen Erwerb nicht existenter Immobilien oder Belastungen durch Dritte bewahrt.

Einhaltung spezieller Gesetze für ein Haus im Süden

In Spanien hingegen müssen sich Kaufinteressenten mit dem Küstengesetz auseinandersetzen.
Dieses Gesetz kommt zum Tragen, sobald sich ein Kaufinteressent für ein Haus mit Meerblick interessiert. Ziel des Küstengesetzes ist es, die Küsten vor einer zu starken Bebauung zu schützen. Damit soll verstärkt die Entstehung von Neubauten reduziert und der Abriss bestehender Häuser erlaubt werden. Das Gesetz findet jedoch nicht immer Anwendung. Daher sollten sich zukünftige Hausbesitzer im Vorfeld darüber informieren, ob und in welcher Art Küstenschutzzone ihre Wunschimmobilie liegt.
Aufgrund der Wirtschaftskrise haben gerade südeuropäische Länder mit dem Phänomen halbfertiger Siedlungen zu kämpfen. Vor diesem Hintergrund ist der Immobilienkauf in bestehende gepflegte Anlagen anzuraten.

Vorsicht ist geboten beim Kaufvertrag

Ein rechtsgültiger Kaufvertrag über eine Immobilie und der Eigentumsübertragung ist auch ohne notarielle Beglaubigung möglich. Ein Kaufvertrag wird auch dann als rechtskräftig angesehen, wenn die Vereinbarung beider Vertragspartner auf einem normalen Blatt Papier oder Schmierzettel festgehalten wurde. Damit werden sämtliche Rechte und Pflichten der Verhandlungspartner aktiv.

Inhalte des Kaufvertrags genauestens prüfen

Dem genauen Inhalt des Kaufvertrages muss besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden. In erster Linie sollten sämtliche wichtige Kriterien und Zusicherungen des Verkäufers im Kaufvertrag enthalten sein. Hierzu zählt auch die Größe des Grundstücks.

Kaufpreis pro Quadratmeter in den verschiedenen Ländern

Das Ferienhaus ausreichend versichern

Neben der Einhaltung und Prüfung sämtlicher rechtlicher Bauvorschriften und schriftlichen Fixierung jeder Kaufschritte, müssen für das neue Feriendomizil auch einige Versicherungen abgeschlossen werden:

Ferienhausversicherung

Aufgrund der Tatsache, dass das Ferienhaus (Gebäudeversicherung im Test) besonderen Risiken ausgesetzt ist, benötigt es einen über die Wohngebäudeversicherung hinaus gehenden, umfassenden Versicherungsschutz. In der Regel wird die Immobile nicht nur für eigene Zwecke beansprucht, sondern auch als Urlaubsunterkunft an Fremdpersonen vermietet. Diese gehen nicht unbedingt sorgfältig mit fremdem Eigentum um. Bleibt das Haus für längere Zeit unbewohnt, erhöht sich das Risiko, Schäden durch Einbruch-Diebstahl oder Vandalismus zu erleiden.

Glasversicherung

Je nach Bauweise der Wunschimmobilie ist der Abschluss einer Glasversicherung sehr zu empfehlen. Die Glasversicherung gewährt umfassenden Versicherungsschutz bei Glasbruch. Gegenstand der Versicherungen sind dabei Gebäudeverglasungen wie Garagen, Innen- und Außenscheiben und Türen. Beweglichen Gegenständen, die unter die Rubrik der Mobiliarverglasung fallen, wie zum Beispiel Glastische oder Vitrinen, wird innerhalb des Hauses (Hausratversicherung im Test) ebenfalls Versicherungsschutz gewährt. Der Versicherungsschutz umfasst nicht nur den reinen Schaden infolge Glasbruchs, sondern auch zusätzlich entstehende Kosten wie beispielsweise Aufräumkosten.

Absicherung des Ferienhauses mithilfe von Spezialversicherern möglich

Geht es um die ausreichende Absicherung des Ferienhauses, fragen sich Hausbesitzer, ob sie die entsprechende Versicherung im Ausland abschließen müssen. Inzwischen haben sich sogenannte Spezialversicherer auf dem Markt etabliert, die jedem Versicherungsnehmer eine Möglichkeit bieten, sein Feriendomizil ausreichend zu versichern. Einige Anbieter haben sich auf die Absicherung von Ferienhäusern spezialisiert. Dabei verfügt jede Spezialversicherung über ein Expertenteam, welches bestens über die länderspezifischen Steuern und Gegebenheiten des Ziellandes unterrichtet ist.

Zur Absicherung des Ferienhauses bietet zum Beispiel der Anbieter „Mundial by hiscox“ folgende Versicherungsleistungen an:

• Glasversicherung inklusive
• weltweite Außenversicherung bis zu drei Monate
• keine Mindestversicherungssumme erforderlich
• jederzeitige Kündigung durch den Kunden möglich

Checkliste für den Kauf einer Auslandsimmobilie

Fazit

Möchte man sich den Traum eines Ferienhauses im Ausland erfüllen, ist zukünftigen Hausbesitzern ein hohes Maß an Geduld und Genauigkeit abzuverlangen. Damit der Kauf einer Immobilie im Ausland mit bestem Gewissen ausgeführt werden kann, ist jeder Schritt notariell zu beurkunden und schriftlich festzuhalten. Ferner sollten Auskünfte bei den jeweiligen Ämtern eingeholt werden. Darüber hinaus sollten auch einige Versicherungen abgeschlossen werden, damit das Haus auch bei Abwesenheit gänzlich abgesichert ist. Hat man sämtliche Regelungen bezüglich der rechtlichen Vorschriften und des Versicherungsschutzes eingehalten, dürfte dem Traum einer Ferienimmobilie nichts mehr im Wege stehen.